गुंतवणुकीसाठी प्रॉपर्टी शोधत असाल तर 'रेण्टल यील्ड' या संकल्पनेशी तुमची ओळख होण्याची शक्यता आहे. प्रत्येक गुंतवणुकदाराने ही संकल्पना समजून घेणं फार आवश्यक आहे. कारण त्याच्याद्वारेच ते घेणार असलेल्या मालमत्तेतून किती उत्पन्न आणि भाडं मिळेल, हे निश्चित करता येतं.
गुंतवणूक करून घेतलेल्या मालमत्तेतून मिळणाऱ्या उत्पन्नाचा दर म्हणजे 'रेण्टल यील्ड' होय. हा दर अर्थातच टक्केवारीत असतो. प्रॉपर्टीशी संबंधित माहितीमध्ये तो अनेकदा दशांशामध्ये सांगितलेला असतो. त्यामुळे हा दर कसा मोजतात आणि तो नेमकं काय सांगतो, हे समजून घेणं जास्त महत्त्वाचं.
रेण्टल यील्ड कसं मोजावं?
दोन प्रकारचे रेण्टल यील्ड असतात. घाऊक (gross) आणि निव्वळ (net). या दोघांमध्ये काय फरक आहे आणि ते कशा प्रकारे मोजले जातात हे गुंतवणुकदाराला माहित असलं पाहिजे.
ग्रॉस रेण्टल यील्ड
ग्रॉस रेण्टल यील्ड काढण्यासाठी दोन आकड्यांची गरज आहे. भाड्यातून मिळणारं वार्षिक उत्पन्न आणि मालमत्तेची किंमत.
वार्षिक भाडे उत्पन्न = आठवडी भाडं X ५२
मालमत्ता किंमत = खरेदी किंमत किंवा बाजार मूल्य किंवा सध्याची वा भविष्यातली संभाव्य किंमत
वर सांगितलेल्या दोन आकडे काढलेले असतील तर रेण्टल यील्डची मोजणी करणं सोपं आहे.
ग्रॉस रेण्टल यील्ड = (वार्षिक भाडे उत्पन्न / मालमत्ता किंमत) x १००
उदा. मालमत्ता ३,९०,००० रुपयांना खरेदी केलेली असेल आणि तिच्या भाड्यापोटी दर आठवड्याला ५०० रुपये उत्पन्न मिळत असेल तर सध्याचा रेण्टल यील्ड ६.६७% असेल.
तथापि, मालमत्तेचं सध्याचं बाजार मूल्य ६,००,००० रु. आहे आणि भाड्यातून मिळणारं उत्पन्न तेवढंच असेल तर संभावित रेण्टल यील्ड ४.३३% असेल. परंतु एक गोष्ट लक्षात ठेवली पाहिजे की, वर्तमानातली आणि भूतकाळातली रेण्टल यील्ड ही भविष्यातल्या कामगिरीची अचूक संकेत देणारी असतेच असं नाही. विशेषतः त्या मार्केटमध्ये ज्यात मालमत्तांच्या किमती तर चढ्या आहेत, पण भाड्यांच आलेख मात्र उतरता आहे.
ग्रॉस रेण्टल यील्डमध्ये मालमत्तेच्या देखभालीचा खर्च गणला जात नाही. त्यामुळे मालमत्तेची रेण्टल यील्ड खूप जास्त आहे, पण त्याचबरोबर मालमत्ता देखभालीचा खर्चही अधिक असेल तर नेट रेण्टल यील्ड कमी येईल.
नेट रेण्टल यील्ड
रेण्टल यील्ड काढण्यासाठी माहित असलेल्या आणि प्रस्तावित अशा दोन्ही घटकांची आकडेवारी लागते. बरेचदा ती अधिक असते. पण त्यामुळे अधिक अचूक संभावित रेण्टल यील्ड काढता येते.
वार्षिक भाडे उत्पन्न आणि मालमत्ता मूल्य काढताना तुम्ही सर्व खर्चांचा (खरेदी आणि हस्तांतरण शुल्क, अन्य खर्च आणि शुल्कं, तसंच मालमत्ता खाली ठेवण्याचा खर्च आदी) विचार करून तो एकत्रितपणे मांडला पाहिजे.
नेट रेण्टल यील्ड काढताना सध्याचं किंवा अंदाजित माहितीची गरज असते. ती तुमच्याकडे असेल तर त्याच्या आधारावर भाड्यातून मिळू शकणारा अंदाजित परताव्याची आकडेवारी अधिक अचूक मिळेल.
वार्षिक भाडे उत्पन्न आणि मालमत्ता मूल्य काढताना मालमत्तेशी संबंधित सर्वच खर्च आणि व्यवहारांचा विचार मूल्यांकन करताना करायला हवा. उदा. खरेदी किंमत, हस्तांतरण शुल्क, सध्या खर्च होणारी रक्कमा आणि अन्य खर्च.
मालमत्ता किंमत
मालमत्ता खरेदी किंमत/बाजार मूल्य, कर्जाची किंमत, इमारत व कीटकांची तपासणी खर्च, स्तर अहवाल(स्ट्रेट रिपोर्ट), मुद्रांक शुल्क (स्टॅम्प ड्युटी), कायदेशीर शुल्क या सर्व रकमांची आणि शुल्कांची बेरीज करून मालमत्तेच्या एकूण किमतीची संख्या काढा.
चालू खर्च (ऑनगोईंग एक्सपेन्सेस)
गृहकर्ज व्याजाची रक्कम, दुरुस्ती व देखभालीचा खर्च, एकत्रित कर (स्ट्रेट लेविज्), स्थानिक स्वराज्य संस्था शुल्कं, मालमत्ता व्यवस्थापन व जाहिरात शुल्क, भाड्यातला तोटा (मालमत्ता रिक्त असताना होणारा), विम्याचे हप्ते, अवमूल्यन (डिप्रेसिएशन) या सर्व रकमांची आणि शुल्कांची बेरीज करून एकूण वार्षिक खर्चाची संख्या काढा. एकदा का आवश्यक असणाऱ्या सर्व संख्या हाती आल्या की मग खालील समीकरण वापरून नेट रेण्टल यील्ड काढा.
नेट रेण्ट्ल यील्ड = वार्षिक भाडे उत्पन्न - वार्षिक खर्च/एकूण मालमत्ता किंमत x१००
वर सांगितलेल्या उदाहरणात, मालमत्तेची खरेदी किंमत ३,९०,००० तर आठवडी भाडं ५०० रुपये होतं. या मालमत्तेची एकूण खरेदी किंमत ४,३०,००० आणि वार्षिक खर्च ४,५०० असेल तर त्याची सध्याचा नेट रेण्टल यील्ड ५% असेल, जो ग्रॉस रेण्टल यील्ड म्हणजे ६.६७% पेक्षा कमी असेल. विशेष म्हणजे हे नेट रेण्टल यील्ड मालमत्तेच्या मूल्यांकनावर खूप मोठा प्रभाव टाकेल. जेवढा अधिक खर्च आणि किमती रेण्टल यील्डच्या मोजणीत समाविष्ट कराल तेवढ्या अधिक प्रमाणात रेण्टल यील्डची संख्या अचूक मिळेल. परंतु त्यात एकच अडचण येऊ शकते ती म्हणजे विविध अंदाजित खर्चांचा अचूक अंदाज बरेचदा बांधता येत नाही. मालमत्ता गुंतवणुकदारांसाठी आज बाजारात असंख्य सॉफ्टवेअर्स आणि साधनं उपलब्ध आहेत. रेण्टल यील्ड, रोखीचा ओघ आणि भांडवल वृद्धी यासंदर्भातली अचूक माहिती मिळाल्यावर मालमत्ता विश्लेषण साधनं आणि सॉफ्टवेअरचा विचार करता येईल.
रेण्टल यील्डचं महत्त्व काय?
मालमत्तेतल्या गुंतवणुकीचं मूल्य आणि परतावा देण्याची काय क्षमता किंवा शक्यता आहे, हे निश्चित करताना रेण्टल यील्डची खूप मदत होते. ग्रॉस रेण्टल यील्ड ही काही किंमत आणि खर्चाची अचूक निदर्शक नाही. तसंच रेण्टल यील्ड ज्या घटकांचा विचार करून काढण्यात येतो, त्या घटकांच्या किमती आणि खर्च हे आपल्या नियंत्रणाबाहेर असतात. उदा. मालमत्ता रिकामी राहण्याचा कालावधी, कर्जाचे व्याजदर, देखभाल खर्च. हे सर्वच घटक रेण्टल यील्डला मोठ्या प्रमाणावर प्रभावित करू शकतात.
थोडक्यात रेण्टल यील्ड हा काही अचूक आकडा नसतो. म्हणूनच मालमत्ता गुंतवणुकीची किंमत आणि एकूण परताव्याचं गणित मांडताना रेण्टल यील्डचा वापर हा लोकेशन, मालमत्तेचा उद्देश आणि भांडवली फायद्याची शक्यता आदींप्रमाणे केवळ दिशादर्शक किंवा सूचक म्हणूनच करायला हवा.
चांगला रेण्टल यील्ड काय असू शकेल?
केवळ ग्रॉस रेण्टल यील्डचे आकडे बघत असाल तर तो चांगली रेण्टल यील्ड असू शकत नाही. कारण तो यील्ड मोजताना सर्व किमती आणि खर्चांचा विचार केलेला नसतो. अधिक रेण्टल यील्ड आणि अधिक खर्च असतील तर भाडे उत्पन्न अधिक मिळणार नाही. त्या तुलनेत कमी रेण्टल यील्ड असेल आणि खर्चही कमीच असतील तर भाडे उत्पन्न अधिक मिळेल.
नेट रेण्टल यील्डबद्दल आपण जेव्हा बोलतो तेव्हा, रेण्टल यील्ड किंवा रेण्टल रिटर्न्स अधिक मिळतात, असं सांगता येतं. पण चांगल्या रेण्टल यील्डची नेमकी आकडेवारी सांगता येत नाही. कारण ते प्रत्येकाच्या वेगवेगळ्या वैयक्तिक परिस्थितीवर अवलंबून असतं.
कुठून सुरुवात कराल?
मालमत्तांसाठी कर्ज काढून देणाऱ्या स्थानिक ब्रोकरपासून सुरुवात करा. त्याला सध्याच्या प्रॉपर्टी मार्केटचं ज्ञान तर असेलच, त्याचबरोबर तुम्ही जी मालमत्ता घेण्याचा विचार करत असाल तिच्याशी संबंधित सखोल माहिती असेल. रेण्टल यील्ड काढण्यापूर्वी योग्य कर्जयोजनेची निवड करणं फार आवश्यक आहे. कर्जयोजना कोणती घ्यावी, याबाबत मार्गदर्शन करणारे अनेक तज्ज्ञ आणि संस्था उपलब्ध आहेत.
- टीम टाइम्स प्रॉपर्टी
मोबाइल अॅप डाउनलोड करा आणि राहा अपडेट