प्रश्नः मुंबईच्या पश्चिम उपनगरातील अल्प उत्पन्न गटात मोडणाऱ्या आमच्या नऊ इमारतींच्या नऊ नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्था आहेत. या ९ इमारती ४२ वर्षांपेक्षा जुन्या असून, पुनर्विकास आवश्यक झाला आहे. नऊ इमारतींचा भूखंड 'म्हाडा'च्या मालकीचा असून, तो भाडेपट्ट्यावर आहे. प्रत्येक इमारत स्वतंत्र संस्थेच्या ताब्यात असून प्रत्येक संस्थेने 'म्हाडा' व मुंबई महानगरपालिकेचे कर भरलेले आहेत. 'म्हाडा'ने मानीव हस्तांतर ('डीम्ड कन्व्हेयन्स') करून दिलेले नाही. पाच इमारतींचे सदनिकामालक पुनर्विकासासाठी तयार झाले आहेत. या पाच इमारतींत एकही व्यापारी गाळा नाही. इमारत भूखंड क्र. १, २, ३ व ७ यांच्या चार भूखंडांचे क्षेत्रफळ सुमारे ४१४३ चौरस मीटर असून, सदर चार इमारतींतील सदनिकामालकांचा काही कारणास्तव पुनर्विकासाला होकार नाही. पुनर्विकास करू इच्छिणाऱ्यांच्या पाच इमारतींच्या भूखंडाचे क्षेत्रफळ हे भूखंड क्षेत्र पाहणीअनुसार ५,१३८.५४ चौरस मीटर आणि 'प्रॉपर्टी कार्ड'प्रमाणे ५,२८३.७३ चौरस मीटर आहे. या पाच इमारतींमध्ये प्रत्येकी दोन 'विंग' असून, प्रत्येक 'विंग'मध्ये २० सदनिका याप्रमाणे एका इमारतीत ४० सदनिका, पाच इमारतींमध्ये मिळून एकूण २०० सदनिका आहेत. प्रत्येक सदनिकेचे चटईक्षेत्र ३२१ चौरस फूट व गॅलरी, प्रत्येक इमारतीत तळमजला धरून पाच मजले आहेत. पाचही संस्थांनी पुनर्विकास करावयाचे ठरवले आहे. 'म्हाडा'ने आमच्या सदर संस्थेला पुनर्विकासाकरिता अनुकूलता दर्शविली आहे. प्रश्न असेः सध्या ३२१ चौरस फूट चटईक्षेत्राच्या सदनिकांना जास्तीत जास्त किती चटईक्षेत्र मिळेल? 'डीम्ड कन्व्हेयन्स'साठी काय करावे लागेल? आर्किटेक्ट व विकासक नेमण्यासाठी कोणती दक्षता घ्यावी? पुनर्विकास 'म्हाडा'कडून करवून घेणे योग्य की स्वयं पुनर्विकास ?
— रघुनाथ शिंदे, मुंबई.
उत्तरः आपण सरकारी संस्था असलेल्या 'म्हाडा'च्या जमिनीवर राहता. 'डीम्ड कन्व्हेयन्स' म्हणजे काय ते थोडक्यात पाहू. जमिनीचा मालक किंवा विकासक त्या जमिनीवर राहणाऱ्या लोकांच्या गृहनिर्माण संस्थेला जमिनीचा पूर्ण ताबा (अभिहस्तांतर) करून देत नाही, तसे करण्याची त्याची इच्छाही नाही, तेव्हाच 'डीम्ड कन्व्हेयन्स' म्हणजे मानीव हस्तांतराचे नियम लागू होतात. 'म्हाडा'च्या बाबतीत 'डीम्ड कन्व्हेयन्स' लागूच होत नाही. 'म्हाडा' सरकारी संस्था असल्यामुळे जमिनीचे 'कन्व्हेयन्स' करणे ही 'म्हाडा'ची जबाबदारीच नसून, प्रमुख कर्तव्यही आहे. सुरुवातीस 'म्हाडा'ने बांधलेल्या इमारती या मालकी हक्क तत्त्वावर नव्हे, तर भाडे तत्त्वावर बांधल्या होत्या. पैकी काही 'हायर परचेस' तत्त्वावरही बांधल्या होत्या. या इमारतींत सुरुवातीस भाडे देणे, काही काळाने अधिक भाड्याचे रुपांतर जमीन, इमारत खरेदी करण्यात होत असे. इमारती निम्न उत्पन्न गटाकरिता बांधलेल्या इमारती बहुतांशी भाडे तत्त्वावरच दिल्या गेल्या. काळ लोटला व भाडे वाढले नाही. इमारतींच्या डागडुजीची वेळ आल्यानंतर भाड्यापेक्षा अधिक खर्च डागडुजीवर व्हायला लागला. म्हणून एकरकमी मूळ किंमत एकदम किंवा सुलभ हप्त्याने भरली की मालकी हक्क देण्याचा निर्णय 'म्हाडा'ने घेतला. निर्णय होऊन अनेक वर्षे लोटली, पण बहुसंख्य इमारतींनी मालकी हक्क करण्याबाबत चर्चाही केली नाही. पैसे हप्त्याने भरायचे तर सोडाच, कायमची डागडुजी करण्याचे अधिकार आपल्याकडे आहेत असे समजून 'म्हाडा'वर सातत्याने दबाव आणण्याचा प्रयत्न केला. शेवटी 'म्हाडा'ने 'जसे आहे व जिथे आहे त्या स्थितीत' मालकी हक्क प्रदान करण्याचा निर्णय घेतला. दरम्यान अनेक खोल्या विकल्या गेल्या होत्या. अभिहस्तांतर होईपर्यंत सदनिका हस्तांतराचे अधिकार 'म्हाडा'कडे होते. हस्तांतराकरिता ठराविक रक्कम 'म्हाडा'कडे जमा करावी लागायची. अनेक सोसायट्यांनी 'म्हाडा'ला न विचारता, न कळवतादेखील सोसायटी स्तरावर सदनिकांचे हस्तांतर करून टाकले. इमारतीचे अभिहस्तांतर करण्याकरिता या रकमा 'म्हाडा'कडे जमा करून सदनिकांचे रीतसर हस्तांतर करून घेणे आवश्यक होते. बहुसंख्य सोसायट्यांनी ते केलेच नाही, म्हणून अभिहस्तांतर झाले नाही. 'म्हाडा'च्या संमतीशिवाय केलेल्या सदनिकांचे हस्तांतर नियमित करण्याकरिता जे करणे आवश्यक आहे ते आजही केले तर १५ दिवसांच्या आत अभिहस्तांतर होऊ शकते. किंबहुना तसे 'म्हाडा'च्या अधिकाऱ्यांनी केले नाही तर त्यांच्यावर कारवाईही होऊ शकते. अभिहस्तांतराचा विषय आता लक्षात आलाच असेल. पाच इमारतींच्या ताब्यातील जमीन गुणिले अडीच, अधिक ३५ टक्के पर्यायी चटईक्षेत्र याच्यावर तर आपला अधिकार आहेच, त्याउप्पर आपल्या वसाहतीच्या जमिनीचे क्षेत्रफळ, रस्ते धरून हे अडीचने गुणावे, त्यानंतर सर्व इमारतींच्या ताब्यात असलेल्या जमिनीचे एकूण क्षेत्रफळ गुणे अडीच हे त्यातून वजा करावे. राहिलेले क्षेत्रफळ सर्व रहिवाशांमध्ये समान वाटून घ्यावे. अशा पद्धतीचे ३३ (५) नियमावलीत सविस्तर वर्णन केले आहे. त्यातील त्रैराशिके सोडविल्यास आपल्याला किती जागा मिळेल हे उघड होईल. विकासककृत पुनर्विकासात जितक्या क्षेत्रफळाची सदनिका आपल्याला मिळू शकेल त्यापेक्षाही दहा टक्के अधिक क्षेत्रफळाची 'म्हाडा'मार्फत पुनर्विकास केल्यास मिळेल. या दोन्ही पर्यायांपेक्षा अधिक क्षेत्रफळ हे स्वयं पुनर्विकासाच्या माध्यमातून मिळू शकेल. 'म्हाडा'च्या एका वसाहतीत विकासकाकडून ४५० चौरस फूट व दीड लाख रु. 'कॉर्पस' मिळाले. लोकांना गणिते समजावून सांगण्यात आली. सध्या ९५० चौरस फुटांच्या सदनिका व २० लाख रु. 'कॉर्पस' इतका फरक झाला आहे. आपली गणिते मांडायला आपण शिकलात तर फायदा आपलाच. विकासकाने मांडलेली गणिते मान्य केल्यास नुकसानही आपलेच होईल.
मोबाइल अॅप डाउनलोड करा आणि राहा अपडेट