आम्ही राहतो त्या वसाहतीत नामदेव निवास, हरी निवास, कृष्णा निवास, भाग्योदय आणि पुण्याई या पाच इमारती आहेत. या इमारतींच्या मिळकत-कर पुस्तकावर आजमितीपर्यंत कै. सीताराम पोषा म्हात्रे यांचेच नाव आहे. सदर व्यक्त मृत आहे. मानीव हस्तांतरण झालेले नाही. अशा स्थितीत प्रथम काय करायला हवे? दुसरा प्रश्न असा, कीः सदर प्लॉटवरील बांधकाम हे १९९६च्या अगोदरचे आहे आणि दुकानेसुद्धा आहेत. सदनिकांचे क्षेत्रफळ हे १००, १५० व २५० चौरस फूट इत्यादी असे वेगवेगळे आहे. या सर्व सदनिका या पागडी तत्त्वावर व भाडेतत्त्वावर आहेत. सदर पाच इमारतींपैकी चार इमारती या अतिधोकादायक घोषित झालेल्या आहेत. त्याबाबत काय करता येईल? याच प्लॉटवरील नामदेव निवास इमारत ही तीन वर्षांपूर्वी पाडलेली आहे. त्या भाडेकरूंना घर अद्याप मिळालेले नाही. त्यांना घ्घ्र मिळावे यासाठी काय नि कसा पाठपुरावा करावा लागेल? उर्वरित जागेवर पाच ते सहा बैठ्या चाळी आहेत. या चाळींचे मालक वेगवेगळे आहेत. तर या चाळींबाबत निवाडा कसा होणार? पाच इमारतींपैकी हरी निवास व कृष्ण निवास या दोन इमारती मालकाने विकासकास परस्पर विकल्या आहेत. वरील पार्श्वभूमी लक्षात घेता, विकासकाने त्या विकत घेतल्या कशा? १९७२पासून या प्लॉटवर एक मंदिर असून २००५पासून मंदिराच्या जागेत सभागृह आहे. त्या मंदिरावर उपरोक्त मालकाचीच मालकी आहे. सदरहू सभागृह भाड्याने देण्यात येते. मालकाने इमारतींच्या पुनर्बांधणीचा प्रस्ताव आणला आहे. मात्र मालक कोणतेही तपशील व मुद्दे न मांडता रहिवाशांकडून पुनर्विकासासाठी संमतीपत्रे लिहून मागत आहे. तर अशी संमती द्यावी की नाही? आम्ही विकासक आणतो असे रहिवाशांनी सांगितले तर मालक त्यास विरोध दर्शवितात. त्यांचे म्हणणे असे की कोणत्या योजना राबवायच्या ते मालक आणि विकासक हेच ठरवणार. संमतीपत्राचा मुद्दा लक्षात घेता, त्रिपक्ष म्हणजे भाडेकरू, मालक, आणि विकासक अशा प्रकारचे अॅग्रीमेंट योग्य आहे का?
उत्तर
खासगी इमारतीत आपण भाडेकरू म्हणून राहत आहात. तेथे अभिहस्तांतरण कायदा लागू नही. मानीव हस्तांतरण केवळ ज्यांनी मालकीहक्कावर सदनिका विकत घेतल्या आहेत किंवा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या मालकीची इमारत असेल अशांनाच हा कायदा लागू आहे. पुनर्विकास करताना प्रत्येक भाडेकरूला ३०० चौ. फूट कारपेट अधिक ३५ टक्के फंजिबल म्हणजे ४०० फूट एवढे क्षेत्रफळ देय आहे. आपण मालकाशी चर्चा करून जॉइंट व्हेंचरने स्वयंविकास केल्यास ४५०/४७५ चौ. फूट असा अधिक एरिया मिळू शकेल. अतिधोकादायक इमारतींना धोक्यातून मुक्त करण्यासाठी आवश्यक डागडुजी मालक व भाडेकरूंनी मिळून करावी असे कायदा सांगतो. मालक डागडुजीसाठी पैसे खर्च करत नाहीत असा अनुभव आहे. तरी इमारत पडू नये यासाठी अत्यावश्यक डागडुजी आपणच करावी. यासंदर्भात आमदार, खासदार निधी मिळतील का हे पाहावे. नामदेव निववास ही इमारत पाडली, तेव्हा कोणाशी करार केला होता? त्यांनी ज्यांच्याशी करार केला त्यांच्याकडून भाडेकरू घराची अपेक्षा करू शकतात. अन्यथा नवा करार करून स्वयंपुनर्विकास करावा. त्यासाठी बँकांकडून वित्तीय सहकार्य मिळेल. आपण ज्यांना चाळमालक म्हणता, त्यांनी कदाचित त्या चाळी बांधल्या असाव्यात. जमिनीचे मालक हेच मूळ मालक. ज्यांनी बैठ्या चाळी बांधल्या, त्यांना इमला मालकांचा दर्जा येतो. मूळ मालक, इमलामालक व भाडेकरू मिळून करार केल्यास त्यांचाही पुनर्विकास होऊ शकेल. मालकाला कोणत्याही इमारती विकण्याचे अधिकार आहेत व विकासाला त्या विकत घेण्याचे अधिकार आहेत. पण जोपर्यत ७० टक्के भाडेकरू संमतीपत्र देत नाहीत, तोपर्यंत पुनर्विकासचे अधिकार नाहीत. सबब भाडेकरूंच्या संमतीने पुनर्विकास करणे शक्य आहे. आपण नमूद केले, ते सभागृह व मंदिर जर अधिकृत व मालकीचे असेल, तर ते भाड्याने देता येते. कोणतीही योजना समजून घेतल्याशिवाय व लाभहानीचे गणित समजल्याशिवाय संमती देणे कायद्यालाच मान्य नाही. कोर्टाने तसे निर्णयही दिले आहेत. मालकाची जबाबदारी सर्व तपशील देण्याची आहे. ती त्याने द्यायलाच हवी. आपल्याला अटी व अन्य तपशील मान्य झाल्यास मग सह्या कराव्या. दोघांनी मिळून पुनर्विकास केला, तर अधिक फायदा होईल. डेव्हलपर आणण्याचे अधिकार भाडेकरूंना नाहीत, मात्र मालकाच्या डेव्हलपरला मान्यता द्यायची की नाही याचे अधिकार आहेत. मात्र परस्परांना अडवत बसून काय होणार? त्यापेक्षा योग्य करार करावा व सामंजस्याने मिळून पुनर्विकास करावा. जर भाडेकरूंनी साधकबाधक विचार करून योजना मान्य केली तर सर्वांना फायद्याचा असा करार करता येईल.
‘पुनर्विकास’ सदरासाठी प्रश्न
‘पुनर्विकास’ सदरासाठी प्रश्न पाठवताना पुढील तपशील देणे अत्यावश्यक आहे. भूखंडाचे क्षेत्रफळ, रस्त्याला लागून आहे किंवा कसे, रस्त्याची रुंदी, रहिवासी किती, प्रत्येकाच्या सदनिकेचे चटईक्षेत्र, दुकाने वा गाळे किती, अधिकृत की अनधिकृत, मुंबई बेट की उपनगर, जमिनीची मूळ मालकी, भाडेपट्टा कोणाच्या नावे, नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्था किंवा कसे, हे स्पष्ट असावे. तरच अचूक मार्गदर्शन मिळू शकेल. अन्य अनावश्यक तपशील वगळावा. प्रश्न शक्य तो टाइप केलेले, किमान सुवाच्य हस्ताक्षरात असावेत. पाकिटावर ‘पुनर्विकास सदरासाठी’ असा स्पष्ट उल्लेख न चुकता करावा. प्रश्न पोस्टाने किंवा कुरियरने पुढील पत्त्यावर पाठवावेतः महाराष्ट्र टाइम्स, टाइम्स टॉवर, ४ था मजला, कमला मिल्स कम्पाउन्ड, लोअर परळ, मुंबई- ४०० ०१३. आपण आपले प्रश्न mtaskquestions@gmail.com या ईमेलवरही पाठवू शकता.
मोबाइल अॅप डाउनलोड करा आणि राहा अपडेट