मुंबईच्या पश्चिम उपनगरात आमची ५० वर्षांपेक्षा जुनी सहकारी गृहनिर्माण संस्था असून, आता संस्थेच्या इमारतीचा पुनर्विकास करावयाचे आम्ही ठरविले आहे. त्याप्रमाणे सोसायटीच्या सर्वसाधारण सभेत बहुमताने पुनर्विकासाचा प्रस्ताव मंजूर करण्यात येऊन आम्ही बिल्डरची व प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराची नेमणूक केली आहे. आमच्या सोसायटीत आम्ही ६० सदस्य असून ४८ सदस्यांच्या सदनिका ‘वन बेडरूम हॉल किचन’ व १२ सदस्यांच्या जागा ‘टू बेडरूम हॉल किचन’ आहेत. वेळोवेळी सदस्यांच्या सभा आयोजित करून व प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराचे मार्गदर्शन घेऊन आजपावेतो पुनर्विकासाच्या दिशेने मार्गक्रमण चालू आहे. बिल्डरदेखील आम्हाला काही शंका वाटल्यास व्यवस्थित सांगतो. प्रोजेक्ट मॅनेजमेन्ट कन्सल्टंटकडूनदेखील बिल्डरकडून देण्यात येणाऱ्या गोष्टींबद्दल व आश्वासनांबाबत सविस्तर माहिती मिळते व बिल्डरने दिलेला प्रस्ताव (‘ऑफर’) योग्य आहे किंवा नाही याबाबतची चर्चा होऊन आम्ही निर्णय घेत असतो. परंतु आता बांधकाम आराखड्यामध्ये (‘प्लॅन’) काही अडचणी आल्यामुळे बिल्डरने दिलेल्या प्रस्तावामध्ये फरक होऊ लागल्यामुळे आम्ही प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराकडून शहानिशा करून घेतली आहे. बिल्डरचे आता म्हणणे असे आहे की यदाकदाचित त्याला अधिक बांधकामाची परवानगी मिळाली तर तो आम्हाला आधी दिलेल्या प्रस्तावाप्रमाणे मोबदला देईल व तसे लेखी आम्हाला देईल. परंतु आमच्या काही सदस्यांना शंका आहे की पुरवणी पुनर्विकास करार (‘सप्लिमेन्टरी अॅग्रिमेन्ट’) केल्यास व ते ‘नोटरी’कडून प्रमाणित करून घेतल्यास ग्राह्य धरले जाईल का? की ते नोंदणीकृत करणे योग्य होईल? बिल्डर जरी विश्वासपात्र असला तरी कायद्याच्या दृष्टीने काय करणे योग्य राहील? पुनर्विकास प्रकल्प सुरळीत पूर्ण होण्यासाठी आम्ही कायकाय खबरदारी घेणे आवश्यक आहे?
- श्रीमती आर. एम. जे., मुंबई.
उत्तरः
आपण लिहिलेल्या पत्रात पुढील गोष्टीचा उल्लेख नाहीः एक, आपल्या सोसायटीच्या जमिनीचे क्षेत्रफळ किती? दोन. ‘वन बेडरूम हॉल किचन’च्या सदनिकाचे सध्याचे क्षेत्रफळ किती? तीन. ‘टू बेडरूम हॉल किचन’ सदनिकाचे सध्याचे क्षेत्रफळ किती? चार. बिल्डरकडून सध्याच्या क्षेत्रफळापेक्षा किती अधिक क्षेत्रफळ अपेक्षित होते? पाच. बिल्डरने दिलेल्या प्रस्तावात किती अधिक क्षेत्रफळ देण्याचे त्याने कबूल केले आहे? सहा. नवीन विकास आराखड्यात अशी कोणती गोष्ट झाली की आपल्याला प्रस्ताव बदलून देण्याची वेळ आली? या सर्व प्रश्नांची उत्तरे मिळाली असती तर आपल्या पत्राला अधिक अचूक असे उत्तर देता आले असते. सध्या या प्रश्नांची उत्तरे नसल्यामुळे गणिते कशी मांडावीत याविषयी आम्ही थोडेफारच सागू शकतो.
आपल्या गृहनिर्माण संस्थेची जी जमीन आहे तेवढ्याच क्षेत्रफळाचे बांधकाम आपल्याला फुकट मिळते. यावर ३३ टक्के बांधकाम हे क्षेत्रफळ सरकारकडून विकत घ्यावे लागते. ६७ टक्के क्षेत्रफळ हे बाजारातून ‘टीडीआर’ (ट्रान्स्फर ऑफ डेव्हलपमेन्टल राइट्स) स्वरूपातून विकत घ्यावे लागते. हा झाला २ चटईक्षेत्र निर्देशांकाचा हिशेब. यावर ३५ टक्के पर्यायी चटईक्षेत्र (‘फंजिबल एफएसआय’) मिळते. यापैकी आपल्या ताब्यात असलेल्या सध्याच्या बांधलेल्या चटईक्षेत्राच्या ३५ टक्के ‘फंजिबल एफएसआय’ विनामूल्य मिळतो. उर्वरित ‘फंजिबल एफएसआय’करिता सरकारने ठरवलेल्या दराने महानगरपालिकेला पैसे द्यावे लागतात. हा झाला हिशेब २.७ ‘एफएसआय’चा. यावर १० टक्के चटईक्षेत्र हे लिफ्ट व जिन्याकरिता मिळते. आणखी १० टक्के घराबाहेरच्या लिफ्ट किवा जिन्यापासून सदनिकांपयंत जाणाऱ्या जागेचे (‘पॅसेज’) किंवा बाहेरून लिफ्टपर्यंत जाणारा ‘पॅसेज’ याकरिता मिळते. वाहने ठेवण्यासाठी करावयाचे बांधकाम हे या चटइक्षेत्राच्या अतिरिक्त मिळते. आता या पूर्ण बांधकामातून आपल्याला बिल्डरने देऊ केलेले बांधकाम वजा केल्यास बिल्डरला विक्रीकरिता किती बांधकाम शिल्लक राहते याचा आकडा निश्चित होतो. आधीच्या विकास नियमावलीमध्ये आणि नवीन आलेल्या विकास नियमावलीमध्ये ही गणिते जवळपास सारखीच आहेत. असे असताना अशी नवीन कोणती गोष्ट घडली की ज्याच्याकरिता विकासकाशी प्रस्तावित केलेला करार बदलावा लागतो आहे किवा अतिरिक्त करार करावा लागतो आहे, याचे कारण अजिबात स्पष्ट होत नाही. त्यामुळे सध्या तरी आम्ही दिलेल्या गणितांचा उपयोग करून पुढील निर्णय घेण्यासाठी या गणितांचा वापर करावा. अचूक माहिती दिली असती तर अधिक अचूक सल्ला देता आला असता. या सर्व गोष्टींच्या बाबतीत पुन्हा माहिती दिल्यास सल्ला देणे सोपे जाईल.
मोबाइल अॅप डाउनलोड करा आणि राहा अपडेट